Uma das primeiras dúvidas de quem deseja comprar um imóvel é: quanto é preciso para da entrada em um apartamento?

A entrada é uma parte importante do financiamento imobiliário, ao representar o valor que o comprador paga inicialmente antes de começar a pagar as parcelas do financiamento.

Neste artigo, você vai entender quanto é preciso dar de entrada em um apartamento, como funciona o financiamento e quais opções podem ajudar a reduzir esse valor.

Quanto é a entrada de um apartamento?

De forma geral, a entrada de um apartamento costuma ser entre 10% e 30% do valor do imóvel.

Isso acontece porque os bancos normalmente financiam entre 70% e 90% do valor do imóvel, dependendo do perfil do comprador.

Exemplo prático

Se um apartamento custa R$ 300.000, a entrada pode variar entre:

• R$ 30.000 (10%)
  
• R$ 60.000 (20%)
  
• R$ 90.000 (30%)
  

Quanto maior for a entrada, menores serão as parcelas do financiamento.

É possível comprar apartamento com entrada menor?

Sim. Em alguns casos, é possível reduzir o valor da entrada utilizando algumas alternativas.

Utilizo do FGTS.

O saldo do FGTS pode ser utilizado para:

• Pagar parte da entrada.
  
• Reduzir o valor financiado.
  
• Diminuir parcelas do financiamento.
  

Isso é muito comum para quem está comprando o primeiro imóvel.

Entrada parcelada

Algumas construtoras oferecem a opção de parcelar a entrada, principalmente em imóveis na planta.

Nesse caso, o comprador pode pagar a entrada em várias parcelas até a entrega do imóvel.

Programas habitacionais

Programas como o Minha Casa Minha Vida podem oferecer subsídios que ajudam a reduzir o valor da entrada.

Dependendo da renda familiar, parte do valor do imóvel pode ser financiada com condições especiais.

O que influencia o valor da entrada?

Alguns fatores podem influenciar o valor mínimo da entrada:

• valor do imóvel
  
• Renda do comprador.
  
• Análise de crédito do banco.
  
• Tipo de financiamento
  
• Localização do imóvel.
  

Por isso, cada caso pode ter condições diferentes.

Vale a pena dar uma entrada maior?

Dar uma entrada maior pode trazer algumas vantagens importantes:

✔ parcelas menores
✔ menos juros ao longo do financiamento
✔ maior chance de aprovação do crédito

Se for possível, aumentar o valor da entrada pode tornar o financiamento mais vantajoso.

Dúvidas comuns.

Posso comprar um apartamento sem entrada?

Geralmente, é necessário pagar alguma entrada. No entanto, algumas condições especiais podem reduzir bastante esse valor.

Posso utilizar o FGTS como entrada?

Sim. O FGTS pode ser utilizado para pagar parte da entrada ou reduzir o financiamento.

Quanto tempo posso financiar um apartamento?

O prazo de financiamento imobiliário pode chegar a até 35 anos, dependendo do banco.

O valor mínimo de entrada para comprar um apartamento costuma variar entre 10% e 30% do valor do imóvel.

No entanto, alternativas como uso do FGTS, entrada parcelada e programas habitacionais podem facilitar o acesso ao financiamento.

Antes de comprar um imóvel, o ideal é fazer uma simulação de financiamento para entender qual valor de entrada e parcelas cabem no seu orçamento.

Estratégias reais para reduzir o valor da entrada

Depois de entender o percentual da entrada, a pergunta que realmente importa para quem está juntando dinheiro é outra: “como eu chego nesse valor sem travar o meu orçamento por anos?” Essa é, sem dúvida, a preocupação mais comum entre os casais jovens e as famílias que atendo, principalmente quando o sonho da casa própria parece distante por causa desse valor inicial.

Vamos aprofundar três estratégias reais que costumo apresentar aos meus clientes para reduzir esse impacto, cada uma fazendo mais sentido dependendo do momento de vida e da estrutura financeira de cada família.

1. Usar o FGTS de forma estratégica, não só na hora da entrada

Já mostramos que o FGTS pode ser usado para pagar parte da entrada. Mas o ponto que poucas pessoas avaliam é o momento certo de puxar esse saldo. Em vez de sacar o valor disponível assim que possível, vale simular diferentes cenários: usar o FGTS todo na entrada, usar parte dele na entrada e guardar o restante para amortizar parcelas mais adiante, ou aguardar um pouco mais para acumular um saldo maior antes de comprometê-lo.

Trabalhadores com carteira assinada há mais tempo tendem a ter um saldo de FGTS mais robusto, o que muda bastante a conta na hora de decidir quanto complementar com recursos próprios. Por isso, antes de fechar a decisão, vale consultar o extrato atualizado do fundo e conversar com o banco sobre qual parcela do saldo pode, de fato, ser direcionada ao imóvel escolhido.

Outro ponto importante: quem ainda não tem tempo suficiente de contribuição ou não atende aos critérios do programa naquele momento pode reavaliar o uso do FGTS mais adiante, já com o financiamento em andamento, aplicando o saldo para reduzir parcelas futuras em vez da entrada inicial.

2. Entrada parcelada durante a obra: a lógica de comprar na planta

Essa é, talvez, a estratégia mais usada por quem compra lançamentos, como os empreendimentos Cury que acompanho no Rio de Janeiro e em Niterói. Em vez de reunir o valor total da entrada de uma só vez, o comprador distribui esse valor em parcelas mensais ao longo do período de construção, que costuma durar alguns anos até a entrega das chaves.

Na prática, isso transforma um valor que pareceria impossível de juntar de uma vez em parcelas que cabem melhor no orçamento mensal da família. É um dos motivos pelos quais comprar na planta costuma ser mais acessível do ponto de vista da entrada do que comprar um imóvel já pronto, onde o vendedor geralmente exige o valor integral antes da assinatura.

Esse modelo de parcelamento direto com a construtora também costuma ter critérios de análise próprios, diferentes dos exigidos pelo banco, o que amplia as possibilidades para quem ainda está organizando o crédito ou prefere não depender exclusivamente do financiamento bancário nessa fase inicial da compra.

3. Poupança programada com meta e prazo definidos

Para quem ainda não decidiu o imóvel ou está em uma fase anterior à compra, montar uma poupança programada é uma das formas mais eficazes de chegar à entrada sem pressa. O primeiro passo é inverter a lógica comum: em vez de guardar o que sobra no fim do mês, definir um valor fixo que sai da conta logo após o recebimento do salário, como se fosse mais uma conta a pagar.

O segundo passo é ter um prazo. Uma meta sem prazo tende a perder prioridade diante de outros gastos do dia a dia. Ao definir, por exemplo, que a entrada precisa estar pronta até a data prevista de entrega de um lançamento, a família consegue calcular quanto precisa guardar por mês e ajustar o próprio padrão de consumo em função dessa meta.

Manter esse valor em uma conta separada da conta do dia a dia, sem fácil acesso para gastos impulsivos, também ajuda a manter a disciplina até o valor da entrada estar completo.

Combinando as três estratégias

Na prática, a maioria das famílias que acompanho não usa só uma dessas estratégias isoladamente. É comum combinar uma poupança programada com o uso futuro do FGTS, ou aproveitar a entrada parcelada de um lançamento na planta como complemento ao que já foi guardado. O importante é montar esse planejamento antes de escolher o imóvel, e não depois, para que a escolha do apartamento já considere qual estratégia de entrada faz mais sentido para aquele momento de vida.

Perguntas frequentes sobre como reduzir a entrada

É melhor usar todo o FGTS na entrada ou guardar parte dele?

Depende do saldo disponível e do valor que ainda falta reunir. Em muitos casos, guardar parte do saldo para amortizar parcelas futuras pode ser mais vantajoso do que usar tudo de uma vez na entrada.

A entrada parcelada de um lançamento tem os mesmos critérios do financiamento bancário?

Não necessariamente. O parcelamento direto com a construtora costuma seguir critérios próprios, definidos pela própria incorporadora, o que pode facilitar o acesso para quem ainda não se encaixa nos critérios formais de um banco.

Quanto tempo antes da compra vale começar a poupança programada?

O quanto antes for possível. Quanto maior o prazo disponível até a meta, menor precisa ser o valor mensal guardado, o que torna o processo mais confortável para o orçamento da família.